מס רכישה דירה שנייה – פסק דין בנושא זה שחשוב שתכירו

משטר מס הרכישה ומס השבח בישראל קובע פטור ממס או תשלום מס מופחת בגין עסקה ב"דירת מגורים יחידה".

כלומר, אם לבני זוג יש דירת מגורים אחת משותפת – הם ייהנו מפטורים ומהטבות מס בעת רכישתה או מכירתה.

המחלוקת המיסויית מתעוררת כאשר בני הזוג מוכרים או רוכשים דירה משותפת, כשבמקביל לאחד מהם יש דירה נוספת רק בבעלותו. הכלל הוא שכל עוד בני זוג גרים ביחד דרך קבע – רואים אותם כ"יחידה אחת" לצורך מס השבח ומס הרכישה – כלומר הם נחשבים ל"מוכר אחד" או "רוכש אחד".

לכן, במקרה זה, מאחר שלאחד מבני הזוג יש דירה נוספת, ומאחר שלצורכי מס גם בן הזוג השני נחשב כבעל דירה נוספת – אזי דירתם המשותפת כבר אינה "דירת מגורים יחידה", ושניהם אינם זכאים לפטורים ולהטבות מס אם יבצעו עסקה בדירה זו.

אולם להוראה זו יש מספר חריגים. אחד החריגים בפסיקה קשור ל"כלל ההפרדה הרכושית".

משמעות הכלל היא כי בני הזוג חתמו על הסכם ממון, שבו נקבע כי נכסים מסוימים לא יהיו בבעלות שניהם אלא ייחשבו לרכוש נפרד ובלעדי של אחד מהם.

החריג, אם כן, מתייחס למקרה שבני זוג רוצים לרכוש/למכור דירה משותפת (להלן הדירה המשותפת), ולאחד מהם יש דירה נוספת במסגרת הפרדה רכושית (להלן: הדירה הנפרדת).

הפרדה זו עוגנה בהסכם ממון, והוכח כי היא אינה מלאכותית, אינה פיקטיבית ולא נזנחה במהלך החיים המשותפים. קראו על הסכם חיים משותפים.

במצב זה, בן הזוג שמחזיק בבלעדיות בדירה הנפרדת, לא ייהנה מהפטורים והנחות המס בעסקה בדירה המשותפת, מכיוון שלא מדובר עבורו בדירה יחידה; אולם בן הזוג שמחזיק רק בדירה המשותפת, יוכל ליהנות מהפטורים והנחות המס, כי עבורו מדובר בדירה יחידה.

המשמעות: בני הזוג אינם נחשבים לתא משפחתי אחד לצורכי המס.

הסוגיה המשפטית שבה עסק העליון כעת היא אם בן הזוג שמחזיק רק בדירה המשותפת ייהנה מהפטורים והנחות המס בגין מכירתה/רכישתה.

זאת, גם במקרה שבדירה הנפרדת שאינה בבעלותו, הוא מתגורר יחד עם בן זוגו, והם מנהלים משק בית משותף – כלומר, האם המגורים המשותפים מבטלים את ההפרדה הרכושית לגבי דירה זו לצורכי מס, ולכן אף אחד מבני הזוג לא ייהנה מהפטורים ומהנחות המס.

העליון הכריע: גם מקרה כזה לא שולל את היכולת של בני הזוג להוכיח הפרדה רכושית בנוגע לדירה הנפרדת – וכתוצאה מכך הם יוכלו לקבל פטור/הטבת מס חלקי (עבור בן הזוג שהדירה אינה בבעלותו) בגין עסקה בדירתם המשותפת.

ביטול הפטור למס רכישה?

הסוגיה לעיל נדונה בעת בעליון  במסגרת שני ערעורים על פסקי דינן של ועדות ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה).

הערעורים עסקו בבני זוג שבבעלותם דירה משותפת ובבעלות אחד מהם דירה נפרדת, שלגביה הם ערכו הפרדה רכושית באמצעות הסכם ממון.

ועדות הערר קבעו כי למרות שבני הזוג מנהלים משק בית משותף בדירה הנפרדת, מתקיימת ההפרדה רכושית בין בני הזוג ביחס לדירה זו – ולכן אין לראות בהם כיחידה אחת לצורך תשלום מס על העסקה בדירה המשותפת.

כלומר: בן הזוג שבבעלותו רק הדירה המשותפת ייהנה מפטורים והנחות המס הניתנים לעסקאות ב"דירת מגורים יחידה".

מנהלי מיסוי מקרקעין ערערו על הכרעות אלה לעליון. זאת, בטענה כי ראוי לקבוע הלכה שלפיה ההפרדה הרכושית אינה מעלה או מורידה לצורך מס השבח ומס הרכישה.

לחילופין ביקשה רשות המסים לקבוע כי במקרים הספציפיים לא התקיימה ההפרדה הרכושית הנדרשת.

הנחות המס החלות

בית המשפט העליון דחה את עמדת הרשות וקבע כי די בהסכם הפרדה רכושית כדי להחיל את הנחות המס המבוקשות בעסקאות מקרקעין בדירת מגורים יחידה.

בפסק הדין, שניתן על-ידי השופט עופר גרוסקופף – אליו הצטרף השופט יוסף אלרון, כנגד דעת המיעוט של השופט ניל הנדל – נקבע כי גם במצבים שבהם בני הזוג בחיי היומיום מתנהלים בדירה הנפרדת, כתא משפחתי, מנהלים משק בית משותף ולא שומרים על הפרדה בין הכנסותיהם והוצאותיהם – הם זכאים ליהנות מפטור ממס ומשיעורי מס מופחתים בעת ביצוע עסקה בדירת המגורים המשותפת.

"די בהפרדה רכושית 'חלקית', המתייחסת לבעלות בנכסי המקרקעין בלבד, ועצם ההתנהלות הכלכלית השוטפת כתא משפחתי אחד, אין בו כדי לשלול את האפשרות לטעון לחריג ההפרדה הרכושית", נקבע.

המחלוקות בין רשות המסים לבני זוג נשואים סביב משמעות התא המשפחתי לצורכי מס בעסקאות מקרקעין, מגיעות פעמים רבות לערכאות השיפוטיות. בעוד שהרשות מגלה נוקשות בפרשנות היבטי המס החלים על "התא המשפחתי", בתי המשפט הוציאו בשנים האחרונות מספר פסקי דין שמפרשים באופן רחב יותר את הזכאות לפטור ממס ומצמצמים את גדרי השותפות של התא המשפחתי לצורכי מס מקרקעין.

השופט גרוסקופף, שכתב את פסק הדין המרכזי, ניצל את ההזדמנות כדי לשגר מסר לרשות המסים ולמחוקק כי הגיע הזמן לבטל את כלל "התא המשפחתי" הרואה בזוגות נשואים יחידה אחת לצורכי מס, ולהחליפו בהסדר הוגן וראוי יותר למיסוי משפחות.

"מאחר שאינני המחוקק, נאלץ אני לעסוק בפרשנות ההסדר הקיים, תוך האילוץ שעליי לבחור בין שתי רעות: קביעת כלל אחיד שיטיל את 'קנס הנישואים' על כל המשפחות באותה מידה; או יצירת כללים מבחינים, שיאפשרו לחלק מהמשפחות פתח מילוט מ'קנס הנישואים'", ציין.

"קנס נישואים"

מומחי מס משבחים את פסיקת העליון, אך מנגד מבהירים כי הבעיה מול רשות המסים עדיין לא נפתרה. לדברי עו"ד מאיר מזרחי, מומחה למיסוי מקרקעין, "עד היום, רשויות המס, כדי להחליט אם מתקיימת ההפרדה הרכושית, נאלצו לבחון ולבדוק את היחסים בין בני הזוג, בין היתר בנושאים כמו ניהול חשבון משותף בבנק, התנהלות בקשר לדמי השכירות מהדירה (לאיזה חשבון נכנסו), מגורים משותפים בדירה של בני הזוג – באופן שהפך את רשויות המס לבלשים וגרם להם לחטט בחיי הנישומים ולחיכוך גדול מולם.

"אפשר לקוות כי פסק הדין יביא להפסקת ההתנהלות הבעייתית בעניין, ורשויות המס יכבדו את ההפרדה הרכושית בין בני הזוג. זאת, מבלי להיתפס למבחנים טכניים, כמו אי-תשלום דמי שכירות לבן הזוג עימו מתגוררים בדירה והיכולת של בני הזוג להתגורר בדירה של אחד מהם מבלי שזכותם להקלה במס תיפגע".

גם עו"ד חיה אביסרור-שמעוני, מומחית בדיני מסים, מציינת כי "פסק הדין מבקש לתקן עוול שבני זוג נקנסים רק בגלל שהם נשואים.

כי הם היו בנפרד, כל אחד מהם היה מקבל פטור, ועצם העובדה שהם נשואים מובילה לבדיקת התא המשפחתי, וקונסים אותם. בהחלטה יש תיקון של עול מיסויי שנגרם לבני זוג".

עם זאת, היא מבהירה כי "פסק הדין לא ישנה את התנהלות רשות המסים. הרשות עדיין תוכל לדרוש מבני הזוג להוכיח שהם הפרידו את הרכוש.

זה לא יצמצם את המחלוקות מולה, כי זה לא 'קליר קאט'. יש פה אמירה עקרונית חשובה, אבל הוכחת ההפרדה הרכושית לא בוטלה".

עו"ד ורו"ח שי עינת, מומחה למיסוי מקרקעין, סבור גם הוא כי צריך להמתין עם החגיגות.  "פסק הדין עדיין מאפשר למנהל מס שבח להיכנס עד לחדר המיטות של בני הזוג. בני הזוג יצטרכו להמשיך ולהתפשט בפני מנהל מס שבח על-מנת להוכיח כי קיימת הפרדה רכושית ביניהם, וכי הסכם הממון לא נזנח או נעשה למראית-עין" הוא אומר.

"הייתי מצנן את ההתלהבות, ואני עדיין לא ממליץ לבן זוג לשכן את בת הזוג בדירה בבעלותו, גם אם קיים הסכם ממון".

בני זוג ובעלות על מקרקעין: כיצד ניתן לבסס חוקית "הפרדה רכושית"?

סוגיית הגבולות של התא המשפחתי בתחום מיסוי מקרקעין עדיין לא ברורה מספיק. ניתן עדיין להתווכח בנוגע לשאלה האם "ההפרדה הרכושית" שנקבעת בהסכם בין בני הזוג מספיקה.

גם אחרי הפסיקה האחרונה של העליון, לרשות המסים פתוחה הדרך לטעון כי מדובר בהפרדה מלאכותית ולהטיל את המס הגבוה יותר.

אז מה צריך לעשות כדי לבסס הפרדה רכושית ולמנוע או לצמצמם את המחלוקות מול רשות המסים? רו"ח ועו"ד שי עינת מסביר:

1. חתימה על הסכם ממון אשר קובע את ההפרדה הרכושית ביחס לדירה הספציפית (קראו גם: הסכם ממון על דירת מגורים);

2. חתימה על הסכם הממון סמוך למועד יצירת הקשר בין בני הזוג, ולא סמוך לעסקת המקרקעין – כדי שההסכם לא ייתפס כמלאכותי;

3. יש להקפיד על קיומו של חשבון בנק נפרד על שם בן או בת הזוג שאליו מופקדים כספי דמי השכירות וממנו נפרעת המשכנתא ומשולמות ההוצאות בגין הדירה הנפרדת שרק בבעלותו;

4. מומלץ להימנע ככל הניתן ממגורים משותפים בדירה הרשומה על שם אחד מבני הזוג לתקופה ארוכה, ו/או מביצוע השבחות מהותיות בדירה זו מכספים משותפים;

5. לקבוע בהסכם הממון הוראה לפיה אין במגורים משותפים בדירה הספציפית כדי ליתן לבן הזוג זכויות כלשהן;

6. בהצהרת ההון המוגשת לפקיד השומה להקפיד לציין את ההפרדה הרכושית ביחס לדירה הספציפית;

7. לשמור תיעוד לאורך שנים על קיום ההפרדה הרכושית ביחס לדירה הספציפית;

8. מומלץ "לרענן" אחת לכמה שנים את הסכם הממון בתיקונים ותוספות. "מהלך זה מלמד כי בני הזוג עדין שומרים על ההפרדה ביחס לדירה הספציפית, גם בחלוף השנים, ולא זנחו את הסכם הממון המקורי", אומר עינת.