מה הקשר בין הסכם ממון לתמ"א, ומה חשוב לדעת?
אתם מנהלים אורח חיים זוגי, או כנשואים, או כ"ידועים בציבור".
אתם מתגוררים בדירה שלכם, בבניין שבו אמורים לבצע עבודות תמ"א, מכל סוג. או של הריסה ובנייה מחדש, או של חיזוק יסודות והרחבה. שניכם מעוניינים בתמ"א.
מבחינת היחסים המשפטיים בין היזם לבינכם, הדברים ברורים: שניכם תחתמו "בסופו של יום", על ההסכם וכל הנלווים לו עם היזם ( כמו גם שאר השכנים שלכם בבניין ), והחתימות שלכם יחייבו אתכם, על פי האמור בהסכם ( ויחייבו את היזם מולכם ). ההסכם הזה, יסדיר ויקבע את כל הכרוך בביצוע העבודות, לפרטי פרטים, החל משלב החתימה, ועד לגמר ביצוע העבודות, מסירת הדירות החדשות, ורישום הזכויות בהן, ככל הדרוש.
אבל מה לגבי היחסים המשפטיים, הממוניים, הכלכליים, בניכם לבין עצמכם, בנוגע לאותה עבודת תמ"א? מה קורה עם אותה השבחה, אותה עליית ערך של דירתכם החדשה או המשודרגת, כתוצאה מביצוע התמ"א? למי שייכת ההשבחה ועליית הערך? האם העניין הזה מוסדר בניכם בהסכם ממון? ואם אין לכם הסכם ממון, האם התשובה ברורה לכם?
האם שניכם נהנים מההשבחה באופן שווה? או אולי, דווקא רק אחד מכם, נהנה ומרוויח יותר מהאחר? זה אולי נשמע לכם פשוט. מן הסתם, התשובה הספונטנית והטבעית שלכם תהיה, שהשבח/רווח הזה, הוא של שניכם, בחלקים שווים. ובכן, לאו דווקא. אנא קראו בהמשך.
למי שייכת הדירה
כדי לענות על השאלה שהוצגה, אתם חייבים לענות לעצמכם, קודם כל, על שאלה בסיסית, והיא: של מי הדירה הזו? האם הזכויות בה, שייכות לשניכם בחלקים שווים? ההתשובה איננה מובנת מאליה.
לדוגמא א': נניח שהזכויות בדירה שלכם ( המיועדת לתמ"א – זוכרים? ), רשומות בטאבו על שם שניכם, בלי לציין את החלק היחסי של כל אחד מכם בזכויות. משמע- הזכויות הן חצי – חצי. 50 – 50. אבל, יכול להיות, שכשרכשתם את הדירה הזו, נאמר לפני 5 שנים, אחד מכם מימן 80% מהרכישה, והשני רק 20%. כלומר, יכול להיות, שאחד מכם סבור, שלמרות רישום הזכויות כאמור, חלקו בדירה הוא 80%!, ולא 20%. בעיה. סוג של "קצר". פער בין הרישום, לבין המימון.
ואז השאלה, לגבי ההשבחה ועליית הערך כתוצאה מביצוע התמ"א, נותרת פתוחה, והיא תלויה בהכרעה לגבי חילוקי הדעות שאולי יהיו לזוג, לגבי החלקים המקוריים שלהם בדירה. זה שחלקו גדול יותר, יטען שיש לו את אותו חלק, אותו אחוז, גם בדירה החדשה והמשודרגת.
דוגמא ב': הדירה שייכת רק לאחד מכם. נאמר, לבת הזוג. שניכם מתגוררים בדירה, ומגדלים בה את ילדיכם המשותפים. במהלך המשא ומתן לביצוע עבודות התמ"א, והשלבים של גיבוש תכניות הבנייה והמפרטים הטכניים, בן הזוג מקדיש לעניין זמן וכישרון אינסופיים. גם במהלך ביצוע עבודות התמ"א עצמן, בן הזוג פעיל בעניין, ברמת הפיקוח, דרישות שינויים וכיו"ב, על פני מספר שנים. העבודות מסתיימות. יש לנו דירה חדשה ומשודרגת. מה על תרומתו של בן הזוג לשדרוג? האם "מגיע" לו "משהו" על תרומתו כאמור? מה דעתכם?
דוגמא נוספת ג': הדירה נרכשה מומנה ונרשמה על ידי שניכם באופן שווה. היא ללא ספק, שייכת לשניכם בחלקים שווים. אין, ולא תהיה מחלוקת על כך.
במסגרת התמ"א המוצעת, אתם נדרשים להשתתף ביחד עם היזם, במימון כספי משלכם, עבור העבודות, בסכומים שייקבעו עם היזם.
אחד מכם, קיבל לא מזמן ירושה כספית ממשפחתו. או מתנה כספית. אתם נוטלים את כספי המתנה או הירושה של אחד מכם, ומשלמים אותה ליזם, בעבור העבודות. הדירה נבנית, וכמובן, ערכה עולה. איך תתייחסו להשבחה הזו?
ישנן שתי אפשרויות בולטות לפחות:
האחת: הזכויות בדירה החדשה והמשודרגת נשארות שוות, כפי שהיה לפני ההשבחה, אבל, למי שהשקיע את כספי הירושה או המתנה שלו, מגיע החזר כספי, בגובה הסכום "שהביא" ממשפחתו, מכספו האישי.
השנייה: מאחר ורק אחד מכם השקיע כסף בהשבחת הדירה, ייהנה הוא בלבד, רק הוא, בעליית ערכה היחסי של הדירה, התואם את השקעתו. והתחשיב יהיה מורכב, כיוון שחלק מההשבחה, איננה קשורה להשקעתו הכספית וחלק כן.
רק הסכם ממון יעשה בניכם סדר
כשאתם יוצאים למסע שנקרא "תמ"א", תזכרו שיש מסע נוסף, מקביל, הוא המסע הזוגי/ממוני שלכם. בשלב הזה, כשאתם שמחים, ואף מתלהבים לקראת השדרוג המיוחל, יש בניכם הידברות חיובית וטובה. זה השלב האולטימטיבי, שבו אני ממליץ לכם, להסדיר את "התוצאה הסופית", את הדירה החדשה, מראש, בהסכם ממון, קצר אך קולע, בדיוק בנקודות האלו. את כל הנקודות הנ"ל ועוד, הקשורות בביצוע עבודות התמ"א, מההיבט הממוני והזוגי שלכם, ניתן ( וכדאי ) להסדיר אך ורק במסגרת של הסכם ממון.
כותב המאמר הוא מומחה להסכמי ממון: עורך דין הסכם ממון אורי גנור
