הנכס רב הערך ביותר שיש לרוב האנשים במהלך חייהם הוא נכס מקרקעין, כמו דירת מגורים, מגרש או משרד. למרות זאת, רבים אינם עורכים הסכם ממון על דירה בעת כניסה למערכת יחסים, וכך הם לוקחים על עצמם סיכון שיאלצו לחלוק את הבעלות בנכס עם בן/בת הזוג לשעבר אם היחסים יעלו על שרטון.
"הייתי טיפש." כך תיאר בעל שלא חתם על הסכם ממון את התנהלותו. למרות שהנישואים נמשכו בפועל כשנה וחצי בלבד, ולמרות שהבעל מימן את רכישת הדירה בכ- 2 מיליון ₪ ממשאביו, בית המשפט לענייני משפחה קבע שהדירה, שנרכשה במהלך הנישואים, היא רכוש משותף. לכן, היא נמכרה ושוויה חולק באופן שווה בין בני הזוג לשעבר (תלה"מ 4254-02-22).
במאמר הבא נרחיב על הסיבות לכך שאנשים טועים לחשוב שהם לא צריכים לחתום על הסכם ממון ביחס לדירה (לצורך הנוחות, נתייחס לכל סוגי נכסי המקרקעין כ"דירה"). נדון גם בחשיבות הרבה שבחתימה על הסכם כזה, מה ההסכם אמור לכלול ועוד.
הטעות ששווה מיליונים
חוק יחסי ממון בין בני זוג קובע כי חלוקת רכוש בין בני הזוג בעת פרידה תהיה שוויונית. הליך זה מכונה "איזון משאבים". עם זאת, בהתאם לחוק, נכסים שכל אחד מבני הזוג רכש לפני תחילת הקשר או שהתקבלו בירושה או במתנה במהלך הקשר אינם מהווים חלק מאיזון המשאבים. במילים אחרות, נכסים אלה נשארים אך ורק בבעלותו של בן הזוג שרכש או קיבל אותם.
בהמשך לכך, דירה שאחד מבני הזוג רכש בזיעת אפו לפני תחילת הקשר אינה, לכאורה, בסכנה לחלוקה. דין זהה חל על דירה שאחד מבני הזוג ירש מבן משפחה במהלך הקשר הזוגי. לכן, אין, על פניו, צורך בחתימה על הסכם ממון ביחס לנכסים מסוג זה. מדובר בטעות חמורה. הלכה למעשה, ללא הסכם ממון, נכסים אלו הם פגיעים ביותר, אפילו אם הם רשומים על שם אחד מבני הזוג בלבד.
הסיבה לכך היא "הלכת השיתוף הספציפי" שנקבעה בפסיקה הישראלית. בהתאם להלכה זו, גם דירה בבעלות אחד מבני הזוג בלבד תחולק בין הצדדים בעת סיום הקשר אם יוכח כי בן הזוג (הבעלים בדירה) התכוון לשתף את האחר בנכס. לשם הוכחת כוונת השיתוף, בנוסף לקיומם של חיים משותפים, יש להוכיח "דבר מה נוסף" שיעיד על כוונת שיתוף בנכס. "דבר מה נוסף" יכול להיות, למשל, השקעה כספית בדירה מצד בן הזוג האחר או הבטחות ומצגים אקטיביים או משתמעים. יתרה מכך, כאשר מדובר בדירת מגורים, בתי המשפט נוטים להקל בנטל הוכחת כוונת השיתוף, מכיוון שהם רואים בה נכס משפחתי מובהק.
את הרציונל של הלכה זו ביטא, בין היתר, השופט אליקים רובינשטיין בבע"מ 5939/04. לדבריו, כאשר מדובר באיזון משאבים בין בני זוג, אין לבחון את הדברים בצורה "פורמלית" בלבד, הנאחזת ברישום הנכס, אלא יש להתחשב במצבים חברתיים ואישיים מהותיים. בהמשך לכך, ככל שהייתה שותפות מתמשכת בחיי הנישואין, ההגינות מצדיקה כי השיתוף יגבר, ובייחוד לגבי נכס כמו דירת המגורים, קן המשפחה.
הדירה תחולק למרות שנרשמה על שם אחד מבני הזוג בלבד
נביא מספר דוגמאות ליישום הלכת השיתוף הספציפי.
במקרה אחד היה מדובר בזוג שהתחתן בשנת 1978. במהלך השנים גרו בני הזוג בדירה שנרכשה על ידי הבעל לפני הנישואין והיתה רשומה על שמו. לאחר יותר מ- 30 שנות נישואים החליטו הצדדים להתגרש ועלתה שאלה בנוגע לחלוקת הזכויות בדירת המגורים. הבעל טען, כי מכיוון שהדירה הייתה בבעלותו לפני הנישואים, אין לאישה זכויות בה, בהתאם להוראות החוק. לדבריו, מעולם לא התכוון לשתף את האישה בדירת המגורים, במיוחד לאור היחסים הרעועים בין הצדדים לאורך השנים.
בית המשפט המחוזי דחה את טענת הבעל בציינו, כי אומנם חיי הנישואים של הצדדים לא היו "גן של שושנים", אך העובדה היא שהצדדים אכן גרו תחת קורת גג אחת במשך יותר משלושים שנה. יתרה מכך, חומר הראיות מצביע על מעורבות מעשית, רגשית וכספית של האישה בשיפוץ בית המגורים של הצדדים. בהמשך לכך נקבע, כי הוכחה כוונת שיתוף ספציפית בכל הקשור לדירת המגורים ולכן האישה זכאית למחצית הזכויות (עמ"ש 10884-03-16).
במקרה אחר, האישה רכשה דירה לאחר תחילת הקשר. הדירה נרשמה על שמה והיא אף שילמה את רוב תשלומי המשכנתא. לאחר חיים משותפים של יותר מ- 20 שנה הצדדים נפרדו. בית המשפט לענייני משפחה קיבל את תביעת הבעל להכיר בו כבעלים של מחצית הדירה וציין, כי הבעל מיזג את רכושו ברכוש המשותף כאשר שילם את יתר התשלומים הדרושים לקיום התא המשפחתי. בנוסף, הצדדים גרו במשך שנים בדירה, דבר שמעיד על כוונת השיתוף בנכס הספציפי (תלה"מ 39060-05-17).
יצוין כי ההשלכות של אי חתימה על הסכם ממון נוגעות לא רק לבני הזוג אלא גם לילדיהם. כך למשל, היה מדובר בזוג שנישא בנישואים שניים וחיו יחד במשך עשרות שנים. לאחר מותם, התעוררה מחלוקת בין התובע, בנו של המנוח, לנתבע, בנה של המנוחה, לגבי זכויות בדירה שנרכשה במהלך הנישואין ונרשמה על שם המנוחה בלבד. התובע טען כי המנוח היה זכאי למחצית מהדירה בהתאם לחוק יחסי ממון, בעוד הנתבע טען כי הדירה היא רכוש נפרד של המנוחה.
בית המשפט המחוזי קבע כי הדירה היא נכס בר איזון והורה על רישום מחצית מהדירה על שם התובע. בית המשפט הדגיש לא רק שמדובר בדירת מגורים שנרכשה בתקופת הנישואין, והעדויות מלמדות שהמנוחים חיו חיים הרמוניים בדירה, אלא העובדה שלא נערך הסכם ממון מלמדת על כוונת שיתוף ספציפית בנכס (ת"א 36491-01-18).
להרחבה בנושא פסק דינו של בית המשפט המחוזי, ראו:
למרות שלא נחתם הסכם ממון נקבע כי הדירה שייכת גם לבן הזוג | עו"ד גנור
כיצד מונעים את חלוקת הדירה? באמצעות עריכת הסכם ממון
הפתרון למניעת חלוקת הדירה הוא פשוט: עריכת הסכם ממון בין בני הזוג הקובע, כי במקרה של גירושין, פרידה או פטירה, הדירה תישאר רכושו של בן הזוג שהוא הבעלים. יש לזכור, הסכם ממון גובר על הלכת השיתוף הספציפי.
ניתן לערוך את ההסכם בכל שלב בחיי הזוגיות, כלומר לפני תחילת הנישואין וגם לאחריהם. הסכם ממון ניתן לערוך (ואף מומלץ לערוך) גם אם לזוג אין כוונה להינשא והם חיים כידועים בציבור.
יודגש, כי ישנם מקרים שבהם טענת שיתוף ספציפי תתקבל למרות חתימה על הסכם ממון ביחס לדירה, זאת אם יוכח כי בני הזוג זנחו בפועל את הסכם הממון. כך, למשל, אם בני הזוג התגוררו במשך שנים בדירה או שבן הזוג האחר תרם משמעותית לרכישתה או שיפוצה, אפשר כי בית המשפט יקבע שהייתה כוונת שיתוף בדירה למרות הוראות הסכם הממון. אי לכך, חשוב לערוך את הסכם הממון באמצעות עורך דין המתמחה בעריכת הסכם ממון על דירה ואשר יוכל בנוסף לייעץ לבני הזוג כיצד יש להתנהל לאחר חתימת ההסכם.
מה צריך לכלול הסכם ממון ביחס לדירה?
הסכם ממון בין בני זוג יכול להיות רחב היקף ולהתייחס לנושאים שונים, כגון חשבונות בנק, חובות, מקום המגורים ועוד. עם זאת, הוא יכול להתמקד גם בנושא ספציפי, כמו דירת המגורים. ככלל, על הסכם ממון ביחס לדירה לכלול את הנקודות הבאות:
- קביעה כי הבעלות תישאר בידי בן הזוג שהוא הבעלים של הדירה במשך כל תקופת הקשר הזוגי, לרבות בפרידה.
- קביעה כי השבחה, זכויות בנייה, תמ"א, החלפת הדירה בדירה אחרת וכדומה יהיו שייכים לבן הזוג שהוא בעל הדירה.
- אם בני הזוג מתכוונים להתגורר יחד בדירה השייכת לאחד מהם, יש לקבוע כי עצם המגורים לא יעניק לבן הזוג השני זכויות כלשהן בדירה ושמעמדו יהיה כשל "בר רשות" (אי החלת חוקי הגנת הדייר).
- קביעה כי במקרה של השכרת הדירה, שכר הדירה יהיה של הבעלים בלבד. חשוב לציין בנוסף בהסכם, כי השקעת כספים בדירה (כגון שיפוצים) או טיפול בהשכרת הדירה אינם מקנים זכויות לבן הזוג שאינו הבעלים. בנוסף, חשוב לציין כי האחריות בנזיקין כלפי השוכרים תחול אך ורק על בעל הדירה.
- יצירת חשבון בנק ייעודי להכנסות והוצאות ביחס לדירה.
- אם יש צורך בלקיחת משכנתא, מומלץ שההחזרי המשכנתא לא יבוצעו מחשבון הבנק המשותף של בני הזוג. אם בני הזוג החליטו כי החזרי המשכנתא יבוצעו מחשבון הבנק המשותף, יש להדגיש בהסכם הממון כי בן הזוג שאינו הבעלים אינו רוכש זכויות קניין בדירה מכוח עובדה זו.
להרחבה בנושא זה, ראו: הסכם ממון עם משכנתא: הסכם ממון לזוג עם משכנתא – דגשים | עו"ד אורי גנור
- מומלץ להסדיר את נושא פינוי הדירה בעת פרידה. לדוגמה, ניתן להכניס סעיף להסכם הממון המטיל פיצוי יומי במקרה של סירוב לפנות את הדירה.
- קביעה כי בעל הדירה רשאי לבצע פעולות (מכירה, שיעבוד, מתנה וכדומה) באופן עצמאי, מבלי שיזדקק להסכמת הצד השני.
- קביעת פיצוי מוסכם במקרה של הגשת תביעת סרק בניגוד להסכם הממון תחזק אף היא את מעמדו.
יצוין, כי הנקודות שהובאו כוללות את הדגשים העיקריים המומלצים להסכם ממון בעניין דירה. עם זאת, בני הזוג יכולים להוסיף להסכם כמעט כל תנאי המוסכם על שניהם.
קיימת חשיבות אדירה לאישור ההסכם
הסכם ממון, אף שהוא דומה במהותו לכל הסכם אחר, טומן בחובו הבדל משמעותי: כדי להעניק לו תוקף משפטי מלא, יש לאשרו בפני בית המשפט או בפני גורם מוסמך, כגון נוטריון, בהתאם לנסיבות. אישור ההסכם נועד להבטיח כי הוא נערך מתוך הסכמה חופשית, תוך הבנה מלאה של תוכנו והשלכותיו. בכך, האישור מספק הגנה לשני הצדדים מפני טענות עתידיות בדבר כפייה, ניצול, או חוסר תוקף.
ללא אישור פורמלי, עלול הסכם הממון לאבד את תוקפו המשפטי. כך לדוגמה, בית המשפט המחוזי פסק כי אישה זכאית למחצית מדירת מגורים, למרות שבהסכם הממון שנחתם עם בן זוגה נקבע כי במקרה של פרידה לא תהיה לה כל זכות בדירה. בית המשפט ציין כי העובדה שבני הזוג לא טרחו לאשר את ההסכם במשך עשרות שנות נישואיהם מעידה על כך שההסכם נזנח על ידם, והם לא התכוונו עוד להעניק לו תוקף מחייב (עמ"ש 66234-03-24).
להרחבה בנושא פסק הדין, ראו:
הסכם הממון לא אושר מעולם והאישה תקבל מחצית משווי דירת המגורים – עו"ד אורי גנור
הסכם ממון על דירה שנרכשה במימון לא שוויוני
במקרים רבים, זוגות רוכשים במשותף דירה במהלך הקשר הזוגי. בהתאם לחוק, דירה שנרכשה על ידי שני בני הזוג נחשבת לרכוש משותף, כלומר בבעלות שני הצדדים באופן שווה.
כאשר המימון שוויוני, אין בעיה, והרישום השווה הוא תוצאה צודקת ונכונה. עם זאת, כאשר המימון אינו שוויוני, כלומר כאשר אחד הצדדים תורם באופן משמעותי יותר לרכישת הדירה, ניתן לערוך הסכם ממון שיביא לידי ביטוי את ההבדלים במימון.
כך, לדוגמה, אם דירה נרכשה ללא משכנתא בסכום של 1,000,000 ₪, כאשר בן הזוג האחד שילם 200,000 ₪ ואילו בן הזוג השני שילם 800,000 ₪, הסכם הממון יסדיר את יחס הזכויות בדירה בהתאם לחלק היחסי של כל אחד מבני הזוג ברכישה (20% לעומת 80%).
העניינים מסתבכים כאשר בני הזוג לוקחים משכנתא לצורך רכישת הדירה המשותפת. לדוגמה, אם הדירה נרכשה בסכום של 1,000,000 ₪, כאשר אחד מבני הזוג שילם 100,000 ₪ והשני שילם 300,000 ₪, וגובה המשכנתא עומד על 600,000 ₪, עולה השאלה כיצד ישייך הסכם הממון את הבעלות בדירה הנרכשת.
ככלל, ישנן מספר אפשרויות התלויות במשתנים שונים, כגון: מהו חלק המשכנתא המיוחס לכל בן זוג, ההשקעה של כל אחד מהם בדירה ובנלווים לה לאורך השנים, עליית ערך, שימושים אפשריים, משך הזמן שבו הזוג יגור בדירה ועוד.
מדובר בחישוב עדין ומסובך המחייב ידע, הבנה וניסיון בהסכמי ממון. במיוחד כאשר הסכם הממון עוסק בדירה שנרכשה בעזרת משכנתא, מומלץ מאוד להתייעץ עם עורך דין המתמחה בתחום זה.
הסכם ממון על נכס עוזר לחסוך במס
חוק מיסוי מקרקעין רואה בבני זוג כיחידה משפחתית אחת. לכן, אם אחד מבני הזוג הוא הבעלים של דירה, רשויות המס מתייחסות גם לבן הזוג האחר כבעלים במשותף של אותה הדירה, גם אם אינו רשום כבעלים.
לדוגמה, אם בני הזוג רוכשים דירה משותפת, יהיה עליהם לשלם מס רכישה מלא. עם זאת, אם יערכו הסכם ממון שמציין כי הדירה שייכת רק לאחד מבני הזוג, ניתן להפחית את מס הרכישה בחצי. יש להדגיש כי הסכם הממון חייב להיות אמיתי ולא למראית עין, כלומר צריכה להיות הפרדה רכושית ממשית בין בני הזוג בנוגע לדירה.
בנוסף, הסכם ממון יכול לסייע בחיסכון במס שבח. לדוגמה, אם אחד מבני הזוג מחזיק בדירה לפני תחילת הקשר ובני הזוג רוכשים דירה נוספת במהלך החיים המשותפים, כאשר בני הזוג ירצו למכור את הדירה המשותפת הם יהיו חייבים לשלם מס שבח מלא בגין המכירה. עם זאת, ניתן להפחית את תשלום מס השבח במחצית על ידי חתימה על הסכם ממון שבו יוגדר כי הדירה שהייתה לאחד מבני הזוג לפני תחילת הקשר שייכת לו בלבד. כמו במקרה של מס הרכישה, גם כאן הסכם הממון חייב לשקף את ההפרדה הרכושית הקיימת בפועל בין בני הזוג.
הסכם ממון על דירה – איך לשכנע את בן/בת הזוג לחתום?
במקרים רבים, בין אם מדובר בהסכם ממון רחב היקף או בהסכם ממון ביחס לדירה, לא פשוט להעלות את העניין בפני בן/בת הזוג. דרך טובה להפוך את העניין לקל יותר היא להציע הסכם ממון מדורג.
בניגוד להסכם הממון ה"קלאסי", הכולל הוראות קבועות שאינן משתנות לאורך הזוגיות, הסכם ממון מדורג מכיל הוראות המשתנות בהתאם לחלוף הזמן או בהתאם לקיומם של תנאים מסוימים. כך למשל, ניתן לקבוע כי לאחר 10 שנות נישואים, אחוז מסוים מהדירה שבבעלות אחד מבני הזוג ישותף עם בן הזוג האחר, וכי לאחר 20 שנות נישואים ישותף אחוז גדול יותר. במילים אחרות, ככל שהזוגיות מתארכת, כך יגדל השיתוף. נקודת ציון נוספת יכולה להיות הולדת הילד הראשון וכדומה.
מגורים בדירה שהיא בבעלות אחד מבני הזוג
לעיתים, אחד מבני הזוג נכנס לקשר הזוגי כשהוא כבר בעלים של דירה, בעוד לשני אין נכס משלו. במקרים כאלה, בני הזוג עשויים להתגורר, או לתכנן להתגורר בעתיד, בדירה שבבעלות אחד מהם.
מצבים מסוג זה עשויים לעורר שאלות משפטיות ורגשיות מורכבות, במיוחד במקרה של פרידה. כדי להבטיח הבנה ברורה ולמנוע מחלוקות עתידיות, מקובל שבעל הדירה יזום את עריכת הסכם ממון, לרוב תוך פנייה לעורך דין המתמחה בתחום. הסכם ממון יכול להסדיר את הזכויות והחובות של שני הצדדים בנוגע לדירה ובכך להגן על נכסיו של בעל הדירה תוך יצירת בסיס הוגן להמשך הקשר.
במסגרת הסכם הממון המתייחס למגורים משותפים בדירה השייכת לאחד מבני הזוג, יש לקחת בחשבון את הנקודות הבאות:
- אי תחולת חוקי הגנת הדייר– ככלל, עצם המגורים בדירה, לא מקנים לבן הזוג שגר בה זכויות להמשיך ולגור בה, או זכויות בעלות. במובן זה, הסכם ממון עשוי להוות תחליף חלקי לחוקי הגנת הדייר, על ידי קביעת תנאים מפורשים למגורים בדירה וסיום זכות השימוש בה במקרה של פרידה.
- פינוי הדירה– כשהקשר מסתיים, מי שאיננו בעל הדירה, יהיה חייב לפנות אותה. מומלץ מאוד כי הסכם הממון יכלול הסדרים למועדי פינוי הדירה. בקביעת המועד לפינוי הדירה, יש לקחת בחשבון מחד את הזמן הדרוש לבן הזוג למצוא דירה אחרת למגוריו, ומאידך, לא להישאר יותר מידי זמן בדירה, במצב שהקשר כבר לא קיים. אם יש לבני הזוג ילדים- יש לשקול לקבוע את מועד הפינוי, ביחס למועד סיום שנת הלימודים או הגן;
- פיצוי על איחור בפינוי הדירה- לעיתים בן הזוג שאמור לפנות את הדירה אינו עושה זאת במועד שנקבע (או מסרב לפנות כלל), במיוחד כאשר סיום הקשר התרחש בנסיבות מתוחות. במקרים כאלו עשוי להתעורר צורך בקביעת מנגנון "תמריץ" לפינוי. אחד הפתרונות הוא קביעת פיצויים מוסכמים על אי-פינוי במועד. פיצויים אלו יכולים להיקבע כתשלום יומי על כל יום איחור או כסכום גלובלי מראש, במטרה להרתיע מפני עיכוב ולחייב עמידה בתנאי ההסכם.
- השקעה בשיפוץ- מומלץ להסדיר בהסכם מה יקרה אם בן הזוג שאינו הבעלים משתתף בשיפוץ הדירה או משקיע בה כספים במהלך תקופת המגורים. ההסכם צריך לקבוע האם ההשקעה מקנה לו זכויות כלשהן בנכס, ואם כן – כיצד ייקבע שווי ההשקעה במקרה של פרידה. לחלופין, ניתן להבהיר כי השקעות כאלה אינן מקנות זכויות, אך יינתן החזר כספי מסוים בהתאם להיקף ההשקעה.
- שכר דירה והוצאות החזקת הדירה– יש לקבוע כיצד יחולקו ההוצאות השוטפות של הדירה (כגון ארנונה וחשבונות מים) בין בני הזוג, וכן להבהיר האם בן הזוג שאינו הבעלים ישלם דמי שכירות עבור מגוריו בדירה. ההסכם יכול גם לקבוע האם תשלומים אלה ייחשבו כחלק מהוצאות משותפות או יהוו תחליף להשתתפות בשכר דירה.
- שימוש בהכנסות מהדירה– אם הדירה מושכרת במהלך הקשר, יש להגדיר מי יהיה זכאי להכנסות השכירות ואיך ייעשה שימוש בהן.
התייחסות מפורטת לנושאים אלו במסגרת הסכם ממון תבטיח התנהלות מוסדרת, תגן על זכויות הצדדים, ותמנע מחלוקות עתידיות במקרה של פרידה.
מומלץ לערוך הסכם ממון על נכס בסיוע עורך דין
הדרך הטובה ביותר למנוע מצב של חלוקת הבעלות בדירה השייכת רק לאחד מבני הזוג היא באמצעות עריכת הסכם ממון על דירה. מומלץ לערוך את ההסכם באמצעות עורך דין המתמחה בעריכת הסכמי ממון. עורך דין בעל ניסיון בתחום ימצא את האיזון העדין בין דרישות בני הזוג לדרישות החוק והפסיקה, ויוודא כי הסכם הממון הוא מאוזן, כי הוא שומר על זכויות שני הצדדים וכי יהיה מאוד קשה לערער עליו בעתיד.
