כותב המאמר, עורך דין ונוטריון אורי גנור, הוא עורך הדין היחידי בישראל המתמחה ועוסק באופן בלעדי ובלבדי, אך ורק בהסכמי ממון וצוואות.
אני מתנצל בפני כל מי שקורא את המאמר הזה, על כך שהוא ישיר, אולי קר, ובעיקר, על שהוא מתעלם מאהבתכם. אנא אל תפגעו.
הבניין שלכם עובר התחדשות עירונית? עדכנו וחדשו גם את הסכם הממון.
פרויקט התחדשות עירונית משנה לא רק את שטח הדירה, אלא גם משנה מן היסוד את התמונה הרכושית בין בני זוג. במציאות כזו, הסכמות ישנות שנקבעו בתחילת הקשר עשויות להיות לא רלוונטיות ומחייבות עדכון.
יוסי ודנה התחתנו לפני 10 שנים. ליוסי הייתה דירת 2 חדרים ישנה ולכן הזוג חתם על הסכם ממון שקבע, בין היתר, שהדירה תישאר בבעלותו של יוסי במקרה של פרידה. לפני מספר שנים הבניין נכנס להליך פינוי-בינוי. במהלך הפרויקט, דנה הייתה זו שניהלה את הקשר מול הגורמים השונים ואף שילמה מחשבון הבנק שלה על שדרוגים. בסופו של דבר בני הזוג קיבלו דירת 4 חדרים חדשה, גדולה ב-25 מ"ר, עם מרפסת שמש ומחסן.
לאחרונה, כשבני הזוג החליטו להתגרש, יוסי היה בטוח שהסכם הממון מגן עליו. אלא שדנה טענה כי היא זו שהשקיעה שעות עבודה רבות בניהול הקשר מול היזם, עורכי הדין והאדריכל ומימנה את שדרוג המטבח. לכן יש לראות בדירה כנכס משותף, או לכל הפחות להכיר בזכויותיה להשבחה שנוצרה.
המקרה של יוסי ודנה אינו רק אירוע תיאורטי אלא ממחיש היטב כיצד פרויקט התחדשות עירונית עלול לרוקן מתוכן הסכמות ישנות, גם כאשר הן נוסחו בצורה ברורה בשעתו.
למה התחדשות עירונית מחייבת עדכון הסכם ממון
ההנחה הרווחת היא שנכס שנרכש לפני הנישואים, או שהוסדר בהסכם ממון, מוגן לחלוטין. בפועל, המציאות מורכבת יותר. כך, התחדשות עירונית לא מביאה רק להגדלת הדירה, אלא גם מהווה אירוע רכושי חריג. הדירה המקורית נהרסת, ובמקומה מתקבל הלכה למעשה נכס בעל מאפיינים שונים.
יתרה מכך, התחדשות עירונית כמעט תמיד דורשת מעורבות של שני בני הזוג. גם אם רק אחד רשום בטאבו, בן הזוג השני לרוב משתתף בישיבות, מקבל החלטות על עיצוב, או משקיע כספים בשדרוגים. פסיקת בתי המשפט בשנים האחרונות קובעת כי די ב"דבר מה נוסף", השקעה כספית קטנה יחסית או אפילו מאמץ בולט בניהול הנכס, כדי להפוך נכס נפרד למשותף, במיוחד כאשר מדובר בדירת מגורים. במילים אחרות, גם כאשר הס בכם הממון ברור על פניו, ההתנהלות בפועל עלולה לייצר תוצאה שונה לחלוטין מזו שבני הזוג ציפו לה.
יש גם לזכור כי פרויקטים של התחדשות עירונית מובילים לעליית ערך הדירה באופן משמעותי. עולה השאלה האם עליית הערך הזו, שהתרחשה כולה בזמן הנישואין, שייכת רק לבעלים הרשום? במקרים מסוימים, גם הסכם ממון ברור שנחתם לפני שנים עלול שלא לספק תשובה. התוצאה עלולה להיות חוסר ודאות משפטי, מחלוקות קשות והליכים יקרים, בדיוק מה שהסכם הממון נועד למנוע מלכתחילה.
ניתן לראות אפוא כי השינוי בדירה מחייב את בני הזוג להסתכל על הסכם הממון לא כעל מסמך סטטי, אלא כעל אורגניזם חי שחייב להתפתח יחד עם הנכס.
מתי מומלץ לעדכן הסכם ממון?
כדי למנוע תרחישים כמו אלו של יוסי ודנה, מומלץ מאוד לעדכן את הסכם הממון הישן מיד לאחר החתימה על ההסכם להתחדשות עירונית מול היזם, כאשר היקף הזכויות, הסיכונים והפוטנציאל הכלכלי של הפרויקט מתחילים להתבהר.
עם זאת, חשוב לדעת כי ניתן לערוך או לעדכן הסכם ממון גם לאחר שהפרויקט כבר יצא לדרך. לעיתים, דווקא כאשר המעורבות של בני הזוג גדלה, מתחדדת ההבנה בצורך בהסדרה משפטית מדויקת.
מה חשוב לכלול בעדכון הסכם ממון בהתחדשות עירונית?
הסכם ממון מותאם להתחדשות עירונית אינו יכול להסתפק באמירה כללית לפיה "הדירה שייכת לאחד מבני הזוג", אלא עליו להתייחס במפורש למציאות החדשה שנוצרה ובכלל זה:
- הגדרת הנכס ב"גלגוליו" השונים – אל תסתפקו בציון פרטי הדירה הקיימת. ההסכם חייב לקבוע במפורש שההפרדה הרכושית תחול לא רק על הדירה המקורית, אלא על כל נכס שיבוא בנעליה. יש לציין כי זכויות הבנייה הנוספות המוענקות מכוח הפרויקט נחשבות חלק בלתי נפרד מהנכס המקורי ושייכות לבעליו בלבד.
- מנגנון עליית הערך (ההשבחה) – עליכם להגדיר האם הזינוק בשווי הדירה כתוצאה מההתחדשות (שיכול להגיע למיליוני שקלים) נשאר אצל בעל הנכס המקורי, או שמא לבן הזוג השני מגיע חלק.
- פירות הנכס בתקופת המעבר – בפרויקט פינוי-בינוי, היזם משלם לרוב דמי שכירות לבעלים למשך 3-4 שנים. סכומים אלו מצטברים למאות אלפי שקלים. יש להגדיר האם דמי השכירות הללו נחשבים כרכוש נפרד או משותף, ולוודא שהשימוש בהם לא יקנה זכויות קנייניות בנכס עצמו.
- השקעות בשדרוגים – כמו במקרה של דנה, השקעות "קטנות" הן מוקש גדול. מומלץ לקבוע מנגנון לפיו כל השקעה כספית של בן הזוג שאינו רשום בנכס תיחשב כהלוואה בלבד. במידה ובני הזוג ייפרדו, בן הזוג המשקיע יקבל את כספו חזרה (צמוד למדד או עם ריבית), אך ההשקעה לא תהווה עילה לתביעת אחוזים בבעלות על הדירה.
- מגורים בדירה החדשה – אם בכוונתכם לעבור לגור בדירה המשודרגת, ההסכם חייב לציין במפורש שעצם המגורים המשותפים בה אינם מקנים זכויות בעלות לבן הזוג שאינו רשום.
הסדרה מוקדמת מאפשרת ודאות משפטית ומונעת מצב שבו כל צד מפרש את ההסכם הישן באופן שונה.
למה לשני בני הזוג כדאי לחתום על הסכם ממון מעודכן
חשוב לזכור שעדכון הסכם הממון משרת לא רק את הצד שרשום בטאבו. בפועל, ודאות משפטית היא אינטרס משותף. עבור בן הזוג שאינו רשום, הסכם מעודכן מונע מצב של השקעה לריק. במקום לחיות באשליה של שיתוף שעלולה להתנפץ, ניתן לקבוע מנגנון פיצוי הוגן המכיר בתרומתו לניהול הפרויקט או בהשקעותיו הכספיות. הסכמות אלו מייצרות שקט נפשי המאפשר לשני בני הזוג לצמוח כלכלית מבלי לחשוש מהיום שאחרי.
פרויקט התחדשות עירונית מבטיח עתיד טוב יותר לדירה, אך עלול לערער הסכמות ישנות בין בני זוג. הסכם ממון שאינו מותאם למציאות החדשה עלול להפוך ממנגנון שנועד להגן על בני הזוג למוקד של מחלוקת.
אם הבניין שלכם נכנס להליך התחדשות עירונית, זהו הזמן הנכון לבחון גם את ההסכמות הרכושיות הישנות, לעדכן אותן ולוודא שהן משקפות את המצב החדש. אז, לפני שהטרקטורים עולים על הקרקע, הקדישו זמן קצר, פגשו עורך דין מומחה בתחום הסכמי ממון, ותוודאו שהסכם הממון שלכם מעודכן ונותן מענה לאתגרים החדשים.
משרדנו מתמחה בעריכת ואישור הסכמי ממון, לפני הנישואין, במהלכם, ולאחר משבר, מתוך שילוב של ניסיון משפטי ורגישות אנושית.
