הסכם ממון על דירה

הסכם ממון על נכס מקרקעין, ו/או על נדל"ן אחר

אכנה במאמר הזה את כל סוגי הנכסים למיניהם: דירת מגורים, מגרש, משרד, חנות, חנייה, וילה וכיו"ב: "הדירה", אבל המאמר מתייחס לכל סוגי הנדל"ן למיניהם.

אלו נושאי המאמר:

1. הסכם ממון על דירה לפני הנישואין או החתונה ו/או מלפני תחילת הקשר הזוגי – לגבי ידועים בציבור.
2. דירה שאחד מבני הזוג רוכש במהלך הקשר הזוגי.
3. דירה ששני בני הזוג רוכשים ביחד, במימון לא שוויוני במהלך הקשר הזוגי.

הסכם ממון על דירה בבעלות אחד הצדדים בלבד:

לאחד מכם יש דירה בבעלותו, שהוא רכש או קיבל ממשפחתו, לפני תחילת הקשר הזוגי, או שהוא ירכוש דירה במהלך הקשר הזוגי. הוא מעוניין להבטיח, שהן במהלך הקשר הזוגי (כנשואים או כידועים בציבור), והן אם וכאשר תיפרדו, הדירה הזו (לרבות ובדגש על עליית ערכה, השבחתה, זכויות בנייה שיינתנו לה, במסגרת כלשהי, לרבות בתמ"א, שכר דירה שיתקבל ממנה, החלפתה בדירה אחרת וכו'), שכל זה, יישאר ויישמר שלו בלבד.

אין ספק, שדירה היא רכוש בעל ערך משמעותי ביותר לכולם. והדאגה שלכם מובנת.

עצם קיומה של הדירה הזו, והסיכון שמא בפרידה, הדירה או עליית הערך שלה או דירה אחרת שתירכש במקומה וכו' – תיתבע על ידי בן זוגכם, מדירה (או צריכה להדיר) שינה מעינכם, וגורמת למי מכם שהוא בעל הדירה, לאי שקט מתמשך, שאולי יפגע ויחלחל לזוגיות.

תאמינו לי. אני יודע את זה, מתוך התעסקות בלעדית ובלבדית בהסכמי ממון, שרובם כוללים גם הסדרה של  דירה בבעלות אחד הצדדים. (זה מצב רווח אצל הרבה זוגו ).

תוסיפו לכך את העובדה, שאפשר והוריכם סייעו למי שהוא בעל הדירה מבניכם ברכישתה,  ו/או יתכן שהם יסייעו לכם ברכישה, ו/או יורישו לכם דירה, ו/או יתנו לכם במתנה דירה ואז הדאגה בעניין, הופכת להיות משפחתית. רבת משתתפים. אותם הורים, דוחפים אתכם, להגן על הדירה הזו מפני בן זוגכם (שלא יטען שיש לו חלק כלשהו בה).

ההורים ואתם, צודקים. אין ספק.

אבל יש גם את הצד השני, של מי שאין לו דירה. יש את הזוגיות. אפשר ויש לבן זוגכם חסר הדירה, זוויות ראייה (שלא לומר "אינטרסים") משלו לגבי הסדרת הנושא.

ואז, אתם מחליטים לעשות הסכם ממון במתכונת מצומצמת, ממוקד וספציפי לדירה, ולהשאיר את שאר ענייני הממון, שגם אותם ניתן וראו להסדיר, בחוץ. רובכם, תעשו הסכם ממון כולל, ובמסגרתו, תתייחסו, ותגנו על דירתכם, כפי שתקראו בהמשך המאמר.

הסכם ממון על נכס נועד "להגנה" על הדירה, וחייב לכלול את כל הנושאים הבאים:

1. קביעה חד משמעית שהבעלות (הקניין) תישאר של הבעלים של הדירה, במשך כל תקופת הקשר הזוגי ולרבות בפרידה.
2. השבחה, זכויות בנייה, תמ"א, החלפת הדירה בדירה אחרת וכיו"ב – כל אלו יהיו שייכים למי שהוא בעל הדירה.
3. מגורים– אם אתם מתכוונים לגור בדירה, צריך לקבוע שעצם המגורים, לא יעניקו לבן זוגכם זכויות כלשהן בדירה, ושמעמדו בדירה יהיה כשל "בר רשות". בנוסף, צריך לקבוע, האם בן זוגכם חייב לשלם לכם שכר דירה (תלוי בהסדרי הממון והמחייה השוטפים שלכם) או השתתפות בהחזקת הדירה (מים, חשמל, גז, ארנונה וכיו"ב וכיו"ב), או השתתפות בתיקונים. אנא קראו הרחבה מאמר בשם: הסכם ממון מגורים בדירה שהיא בבעלות אחד מכם
4. השכרת הדירה – קביעה שבמקרה של השכרת הדירה, שכר הדירה יהיה של הבעלים, ולא של בן הזוג האחר. אם בן הזוג טיפל בהשכרת הדירה- תהיה התייחסות לכך בהסכם הממון על הדירה, לאמור, שהעובדה שהוא טיפל וסייע בהשכרה ובהחזקה, לא תקנו לו זכויות קניין בה.
5. אחריות לשוכרי הדירה – ייקבע, שהאחריות בנזיקין לשוכרים, תחול אך ורק על בעל הדירה.
6. חשבון בנק ייעודי לדירה.
7. שיפוץ ואחזקה–תהיה התייחסות למצב שבן זוגכם עזר לשפץ את הדירה, השקיע בשיפוץ מכספו, תכנן אותו, שכל אלו, לא יקנו לו זכויות קניין בדירה.
8. משכנתא אם יש – צריך להסדיר, שגם אם החזרי המשכנתא יבוצעו מחשבון הבנק המשותף שלכם (וזה לא מומלץ), מי שאיננו הבעלים, איננו רוכש מכוח עובדה כזו, זכויות קניין בדירה. (אולי לקבוע שיגיע לו החזר כספי, אבל לא זכויות כלשהן בדירה).
9. פינוי הדירה בפרידה– קורה לא אחת, שמי שאיננו בעל הדירה, ואמור בפרידה לפנות אותה, מסרב לצאת. וזה מאלץ אתכם להגיש תביעת פינוי, יקרה, ארוכה ומיותרת (גם אם תזכו בה בסופו של דבר). צריך לשקול בהסכם ממון על דירה, להטיל פיצוי יומי, במקרה של סירוב לפנות את הדירה. מאידך, צריך להסדיר את פינוי הדירה, כאשר יש לכם בפרידה ילדים קטינים, ואתם גרים בדירת של אחד מכם (בדגש על מגורים בדירת בן הזוג).
10. פעולות חופשיות בדירה – צריך לקבוע שבעל הדירה רשאי לעשות פעולות (מכירה שיעבוד מתנה וכיו"ב) באופן עצמאי, מבלי שיזקק להסכמת הצד השני.
11. מניעת הגשת תביעת סרק לגבי הדירה – להסכם על הדירה, צריך לתת "שיניים" בצורת קביעת פיצוי מוסכם, על הגשת תביעת סרק בניגוד להסכם הממון.

עמדת בן זוגכם

בעניין הסכם ממון על דירה לפני הנישואין או זוגיות, פירטתי למעלה, את הנקודות עליהן חייב לעמוד ולהסדיר אותו בן זוג מבניכם, שהוא בעל הדירה, כדי להחריג אותה מהשיתוף הזוגי. אבל מה לגבי עמדת בן זוגכם?

אפשרות אחת היא, שבן זוגכם מבין ומקבל את המצב, והוא מסכים לחתום בהסכם הממון המתייחס לדירה הזו, על כל הנקודות שצוינו. כלומר, שאין ולא יהיו לו לעולם זכויות בדירה הזו. זה גם ההסדר הקיים בחוק יחסי ממון, לגבי דירה שנרכשה בעבר, מלפני הנישואין.

יהיה קל יותר לבן זוגכם לנקוט בעמדה הזו, אם אתם גרים או אמורים לגור בדירה הזו, ובכך לחסוך הוצאות על השכרת דירה.

אבל לעתים, המצב הזה של מגורים בדירה השייכת רק לאחד מכם, תהיה לא נוחה לצד השני. לעתים, הוא ירגיש נוח יותר, לגור בדירה, שהיא גם בבעלותו. זה אישי ומשתנה בין הזוגות.

עמדה אחרת היא, להתנגד להנציח את הפער הזה, ולבקש להסדיר בצורה כלשהי, את צמצום הפער על פי נוסחאות, שאני קורא להן "נוסחאות מדרג", שמטרתן לצמצם פערי רכוש בינכם. להסדיר את הפיכתה של הדירה למשותפת, על פני שנות הזוגיות. ככל שהזוגיות מאריכת ימים יותר, כך יגדל השיתוף. (הנושא מורכב- מי שמעוניין, מוזמן ליצור קשר).

כאשר יש משכנתא, אחת הדרכים האפשריות לשיתוף היא, להפוך את המשכנתא לחוב משותף של שני בני הזוג, וכנגד זה, להעניק זכויות בדירה לצד שאיננו הבעלים. גם זה מורכב – מוזמנים לשיחה.

פיצוי לבן הזוג – אם ירכוש דירה, וכתוצאה מקיומה של הדירה בבעלות הצד השני, יינזק בתשלום מס רכישה גבוה, או בתנאי משכנתא גרועים יותר- שוב, זה מורכב, ומי שמעוניין, אשמח להרחיב בטלפון.

אני מבקש להבהיר, שהפיכת דירה בבעלות אחד מכם, למשותפת (אפילו בחלק שהוא פחות מ 50%), היא חריגה ולא מקובלת, אך אפשרית. רוב הזוגות, יסדירו את החרגתה משיתוף זוגי כלשהו ולא ישתפו אותה. אנא ראו מאמר הקשור לעניין: הסכם ממון למה כדאי להתפשר.

הסכם ממון על דירה משותפת

רוב הזוגות ירכשו במשותף, במהלך הזוגיות שלהם, יותר מדירה משותפת אחת. אלא שאפשר והמימון הדרוש לרכישת הדירה, לא יהיה שוויוני. לאחד מכם יש יותר הון עצמי מאשר לשני. או שאחד מכם יקבל תמיכה גדולה יותר ממשפחתו, לצורך רכישת הדירה המשותפת.

איך ייקבעו חלקיכם? ואלו נושאים חיוניים להסדיר?

קביעת חלק יחסי על פי ההון העצמי:

דוגמא: הדירה עולה 1,000,000 ₪. לא לוקחים משכנתא. אחד מממן 200,000, השני 800,000. החלקים יהיו: 80% ו 20%.

אבל מה קורה כשלוקחים משכנתא משותפת? והרי רובכם תיקחו משכנתא.

דוגמא: הדירה עולה 1,000,000 ₪. אחד מכם מממן מהון עצמי 100,000 ₪. השני 300,000 ₪. משכנתא תהיה 600,000 ₪.

איך ייקבעו החלקים? האם ואיך  נשקלל את המשכנתא, כמרכיב בקביעת החלקים שלכם בדירה? מורכב, לא חד משמעי. יש לפחות ארבע אופציות שונות להסדרת הנושא. אשמח להרחיב בטלפון.

מה קורה אם גרים בדירה משותפת, בחלקים שונים? צריך להסדיר את זה. האם בעל החלק הקטן, ישלם לבעל החלק הגדול, עבור מגוריו בדירה?

מה על מימון הוצאות השיפוץ בדירה משותפת בחלקים שונים?

מה אם הדירה הנ"ל מושכרת, איך יחולק ביניכם שכר הדירה?

יש לכם שאלות נוספות על הסכם ממון על נכס? צרו איתנו קשר, ונשמח לענות לכל שאלה או בקשה!